Ιδιαίτερη αίσθηση έκανε η απόφαση της Περιφέρειας Δυτικής Μακεδονίας να προχωρήσει στο σχεδιασμό ίδρυσης επιχειρηματικών πάρκων σε τρεις αρχικά και οχτώ συνολικά περιοχές της Δυτικής Μακεδονίας με ίδια μέσα, μετά το ναυάγιο στις επαφές με την ΒΙΠΕ ΕΤΒΑ, για τα επιχειρηματικά πάρκα σε Κοζάνη και Φλώρινα.
Η περιοχή που προκρίθηκε για την Κοζάνη είναι η Νέα Νικόπολη, σε έκταση που περιλαμβάνει και το στρατόπεδο.
Αξίζει να σημειώσουμε εδώ πως το θέμα τέθηκε και στο Δημοτικό Συμβούλιο, με το Δήμαρχο Κοζάνης Λάζαρο Μαλούτα να αναφέρει πως τα ζητήματα που υπάρχουν με το Επιχειρηματικό Πάρκο της ΒΙΠΕ ΕΤΒΑ (ΒΙΠΕ Κοζάνης) θα ξεκαθαρίσουν εντός του χρόνου.
Για το σχεδιασμό της Περιφέρειας για τη Νέα Νικόπολη ο Δήμαρχος ανέφερε πως «πέρυσι είχαμε συνεργασία με μελετητή της Περιφέρειας και τον τότε Αντιπεριφερειάρχη Γιώργο Βαβλιάρα και μιλήσαμε για κάποιες περιοχές, εκ των οποίων κάποιες ήταν εκτός πραγματικότητας. Για την πρόταση για τη Νέα Νικόπολη δεν είμαι ενήμερος αλλά αν θέλετε τη γνώμη μου, η απάντηση στο πρόβλημα της περιοχής δεν είναι αυτή. Το βασικό πρόβλημα είναι ο χρόνος. Αν σκεφτούμε ότι σήμερα δεν έχουν ξεκινήσει οι διαδικασίες και κινηθούν για να πολεοδομηθούν, να γίνουν οι κανονισμοί και ότι άλλο σχετίζεται με τα ιδιοκτησιακά, γνωρίζουμε όλοι σε πόσα χρόνια θα ολοκληρωθούν αυτές οι διαδικασίες. Δεν υπάρχει περίπτωση να γίνει κάτι σε λιγότερο από μια τριετία και μάλιστα με ταχύτητες «σφαίρας» για το ελληνικό δημόσιο». Συμπλήρωσε επίσης πως με τις παρούσες συνθήκες δεν θα πολεοδομηθεί έκταση μεγαλύτερη από 200-300 στρέμματα, που δεν είναι αρκετά για τις ανάγκες».
Η πρόταση για το Επιχειρηματικό Πάρκο Νικόπολης
Η προτεινόμενη έκταση, σύμφωνα με τη σχετική μελέτη είναι δημόσιο ακίνητο, ανήκει διοικητικά στην Τοπική Κοινότητα Νέας Νικόπολης, στη Δημοτική Ενότητα Κοζάνης. Βρίσκεται πλησίον του ομώνυμου οικισμού, σε απόσταση 2 χλμ. και απέχει 7χλμ. από την πόλη της Κοζάνης. Η περιοχή βρίσκεται σε επαφή με την Εγνατία Οδό (βορείως αυτής).
Το ΕΠ «ΝΙΚΟΠΟΛΗΣ» αφορά σε επιχειρήσεις που θέλουν να ασκήσουν την οικονομική δραστηριότητα του «developer» και διαχειριστή ΕΠ, όσο και σε επιχειρήσεις (μεταποιητικές, logistics, data centers, υπηρεσίες κ.λπ.) που ενδιαφέρονται να επενδύσουν στην περιοχή και αναζητούν χώρους και συνθήκες οργανωμένης εγκατάστασης.
Στην υποδεικνυόμενη θέση επιλέγεται δημόσια έκταση 395 στρεμμάτων, εντός της οποίας βρίσκεται το στρατόπεδο της Νικόπολης με επιφάνεια 146,7 στρέμματα, ενώ σημειώνεται ότι ο Υποδοχέας μπορεί να επεκταθεί μελλοντικά σε όμορες ιδιωτικές εκτάσεις, που διαθέτουν την κατάλληλη γεωμορφολογία. Εφαρμόζοντας τον κανόνα (45% – 55%) η τελική έκταση θα μπορούσε να φτάσει στα 700 περίπου στρέμματα, αν το επιτρέπει η γεωμορφολογία.
Ποιος θα δημιουργήσει το Επιχειρηματικό Πάρκο
Η πρωτοβουλία ανάπτυξης Ε.Π. αναλαμβάνεται από τον Φορέα Υλοποίησης του Ε.Π. που ορίζεται ως «Εταιρεία Ανάπτυξης Επιχειρηματικού Πάρκου (ΕΑΝΕΠ)».
Η ΕΑΝΕΠ είναι Εταιρεία Ειδικού Σκοπού. Από τα στοιχεία που προσδιορίζουν την ταυτότητα του Φορέα Ίδρυσης της ΕΑΝΕΠ, το πλέον κρίσιμο που επιδέχεται μάλιστα διαφόρων εναλλακτικών επιλογών είναι αυτό που αφορά στη μετοχική σύνθεση της Ανώνυμης Εταιρίας, δηλαδή ποιοι μέτοχοι ενδείκνυται να έχουν την πλειοψηφία του μετοχικού κεφαλαίου.
Η ενεργή συμμετοχή των Δήμων, των Επιμελητηρίων ή/και της Περιφέρειας στις διαδικασίες ανάπτυξης ενός Ε.Π. και ειδικότερα η συμμετοχή τους στην ΕΑΝΕΠ, προσδίδει κύρος, διοικητική διείσδυση, επενδυτική ασφάλεια και ενίσχυση της διαφάνειας.
Εναλλακτικά Σενάρια μετοχικής σύνθεσης του Φορέα Ε.ΑΝ.Ε.Π.
Οι πιθανοί – εν δυνάμει – μέτοχοι της ΕΑΝΕΠ του ΕΠ είναι:
Ø η Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας
Ø η Δήμος (και οι Δημοτικές Επιχειρήσεις), εφόσον επιθυμούν να συμμετάσχουν στην επένδυση στον οποίο θα περιέλθει ιδιοκτησιακά (και διοικητικά )
Ø το Επιμελητήριο Φλώρινας, ως εκπρόσωπος -κοινωνικός εκφραστής της τοπικής επιχειρηματικότητας
Ø Επενδυτές που επιθυμούν να συμμετάσχουν στην επένδυση ανάπτυξης του ΕΠ (real estate developers)
Ø Επιχειρήσεις που δυνητικά εξετάζουν το ενδεχόμενο να εγκατασταθούν στο προτεινόμενο ΕΠ
Ø Ιδιώτες που κατέχουν τμήμα της έκτασης εντός του δημοσίου ακινήτου.
Η Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας είναι ο επισπεύδων Φορέας υλοποίησης της παρούσας επένδυσης. Αναμένεται να αναπτύξει πρωτοβουλίες για να πάρει την κυριότητα ή τη χρήση του προτεινόμενου ακινήτου από το Ελληνικό Δημόσιο, με σκοπό την αξιοποίησή του ως ΕΠ. Βρίσκεται σε φάση σχεδιασμού και προετοιμασίας της αδειοδότησης της επένδυσης (έκδοση ΚΥΑ του αρθ.47 παρ. 1 του ν.3982/2011) εφόσον αυτή κριθεί βιώσιμη ή επιβληθεί από τις ανάγκες και τη ζήτηση που θα καταγραφούν για την εγκατάσταση νέων επενδύσεων στο πλαίσιο της μετάβασης στην μεταλιγνιτική εποχή.
Τα κρίσιμα και σημαντικά θέματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν για την ασφαλή και βεβαιωμένη εξέλιξη της διαδικασίας ανάπτυξης του προτεινόμενου ΕΠ είναι δυο (διαδοχικά) και αφορούν σε :
➢ Αποσαφήνιση ιδιοκτησιακού καθεστώτος και μεταβίβαση χρήσης ή κυριότητας από τον ιδιοκτήτη της έκτασης στην ΠΔΜ.
➢ Ανάπτυξη δράσης από την ΠΔΜ (ή άλλον φορέα) για την εξέταση των προϋποθέσεων που θα επέτρεπαν την απόκτηση συμβατών χρήσεων γης με ή χωρίς την έκδοση απόφασης προέγκρισης Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ), κατά τα οριζόμενα στα άρθ. 10, 11, του νόμου 4759/2020, εκτός αν άλλως αυτό (η απόκτηση χρήσεων γης) επιδιωχθεί απευθείας δια της αδειοδότησης του ΕΠ κατά τον ν.3982/2011 (χωρίς προέγκριση ΕΠΣ).
➢ Ανάπτυξη πρωτοβουλίας εκ μέρους της ΠΔΜ που έχει εκδηλώσει την πρόθεση ωρίμανσης και αδειοδότησης της επένδυσης, με σκοπό τη λήψη φορέα ΕΑΝΕΠ ή φορέα ΕΑΝΕΠ υπό σύσταση.
Μετά από αυτά εκκινεί η «βαριά» διαδικασία που αφορά στην επιμέλεια των φακέλων για την αδειοδότηση της επένδυσης και ακολούθως την υλοποίηση και περαίωση μέχρι και τη λήψη της απόφασης διαπίστωσης της ολοκλήρωσης των έργων υποδομής. Η απόφαση αυτή συνιστά την άδεια λειτουργίας του πάρκου και επιτρέπει την εγκατάσταση επιχειρήσεως με την αξιοποίηση όλων των κινήτρων και πλεονεκτημάτων που προβλέπονται.
Κόστος Επένδυσης
Δεδομένου ότι το προτεινόμενο Πάρκο βρίσκεται σε πολύ πρώιμο στάδιο (δεν έχει συσταθεί ο Φορέας Ανάπτυξης και Διαχείρισης – ΕΑΝΕΠ και δεν έχουν εκπονηθεί οι τεχνικές μελέτες των έργων υποδομής), το κόστος υλοποίησης της επένδυσης μπορεί να προεκτιμηθεί μόνο με τη χρήση δεικτών ιστορικού κόστους, που έχουν καταγραφεί σε έργα ανάπτυξης Επιχειρηματικών Πάρκων. Με βάση την εμπειρία του Συμβούλου, το κόστος ανάπτυξης της προτεινόμενης επένδυσης μπορεί να προεκτιμηθεί προς 10.000€ / ανά στρ. αρχικής επιφανείας, πλέον ΦΠΑ.
Το κόστος αυτό αφορά περιοριστικά τα έργα και τις υπηρεσίες που προαναφέρθηκαν με τα έργα να σχεδιάζονται σε ένα επίπεδο προδιαγραφών επαρκούς ποιότητας και πληρότητας, χωρίς «ακραίες» απαιτήσεις υποδομών. Στο εν λόγω κόστος δεν συμπεριλαμβάνονται οι δαπάνες των εξωτερικών έργων bυποδομής, τυχόν ανάγκες εξυγίανσης του εδάφους ή ειδικές εκσκαφές, ειδικός εξοπλισμός bκλπ, καθώς και η αξία γης, η οποία για την εξεταζόμενη περίπτωση (δημόσιο ακίνητο) δεν υφίσταται.
Με βάση αυτό, προεκτιμάται ο προϋπολογισμός του ΕΠ Νικόπολης ως κάτωθι:
Προϋπολογισμός: 395 στρ. x 10.000€/στρ. = 3.925.000, στρογγυλοποίηση, πλέον ΦΠΑ
(948.000€). Δηλαδή, 4.898.000 € συνολικά (με ΦΠΑ).
Γιάννης Κωσταρέλλας xronos-kozanis.gr
