Το Εφετείο Πειραιά έκρινε ότι η αδυναμία νόμιμης λειτουργίας επιχείρησης σε μισθωμένο ακίνητο μπορεί να δικαιολογήσει τη μη καταβολή ενοικίων
Μια σημαντική απόφαση για τις επαγγελματικές μισθώσεις, με ιδιαίτερο ενδιαφέρον τόσο για ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και για επιχειρηματίες που νοικιάζουν χώρους για την άσκηση της δραστηριότητάς τους, εξέδωσε το Μονομελές Εφετείο Πειραιά. Με την υπ’ αριθμόν 352/2026 απόφασή του, απέρριψε απαίτηση ύψους 29.564,53 ευρώ για ανεξόφλητα μισθώματα, κρίνοντας ότι το ακίνητο δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί νόμιμα για τον σκοπό που είχε συμφωνηθεί στη σύμβαση.
Η δικαστική κρίση αναδεικνύει μια ουσιαστική παράμετρο των επαγγελματικών μισθώσεων: η παράδοση ενός ακινήτου στον ενοικιαστή δεν αρκεί από μόνη της για να θεμελιώσει την υποχρέωση καταβολής μισθώματος, εφόσον υφίστανται πολεοδομικά εμπόδια που καθιστούν αδύνατη τη συμφωνημένη χρήση του.
Η υπόθεση αφορούσε υπαίθριο χώρο 612 τετραγωνικών μέτρων στον Πειραιά, ο οποίος είχε εκμισθωθεί για τη λειτουργία επιχείρησης εστίασης και διοργάνωσης εκδηλώσεων. Ωστόσο, οι ισχύοντες περιορισμοί στις χρήσεις γης δεν επέτρεπαν την έκδοση των απαραίτητων αδειών.
Μίσθωση έξι ετών και απαίτηση για 29.564 ευρώ
Η σύμβαση είχε υπογραφεί την 1η Απριλίου 2021, ύστερα από ανοιχτό πλειοδοτικό διαγωνισμό, μεταξύ νομικού προσώπου ιδιωτικού δικαίου και ιδιώτη επιχειρηματία. Η διάρκειά της είχε οριστεί σε έξι χρόνια, με δυνατότητα παράτασης για ακόμη τρία, ενώ το μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν σε 1.591,20 ευρώ, πλέον της προβλεπόμενης τότε επιβάρυνσης χαρτοσήμου.
Στη σύμβαση προβλεπόταν περίοδος χάριτος έξι μηνών, ώστε ο επιχειρηματίας να ολοκληρώσει τις απαραίτητες εγκαταστάσεις και να εξασφαλίσει τις άδειες λειτουργίας. Μετά την παρέλευση του εξαμήνου, ο εκμισθωτής υποστήριξε ότι ο ενοικιαστής όφειλε να καταβάλλει κανονικά τα μισθώματα, ανεξάρτητα από το εάν είχε ξεκινήσει η λειτουργία της επιχείρησης.
Ο μισθωτής είχε καταβάλει 9.999 ευρώ έναντι μισθωμάτων, ωστόσο στη συνέχεια σταμάτησε τις πληρωμές. Ο εκμισθωτής προσέφυγε στη Δικαιοσύνη διεκδικώντας συνολικά 29.564,53 ευρώ για το υπόλοιπο του Απριλίου 2022 και τα μισθώματα έως τον Σεπτέμβριο του 2023.
Το πολεοδομικό πρόβλημα που έκρινε την υπόθεση
Καθοριστικό για την έκβαση της υπόθεσης αποδείχθηκε το πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής. Ο μισθωμένος χώρος βρισκόταν σε περιοχή αθλητικών εγκαταστάσεων και πρασίνου, όπου η λειτουργία καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος επιτρεπόταν μόνο σε συγκεκριμένα τμήματα. Το ακίνητο που είχε παραχωρηθεί στον επιχειρηματία δεν περιλαμβανόταν σε αυτά.
Για να καταστεί δυνατή η νόμιμη λειτουργία της επιχείρησης, απαιτούνταν προηγουμένως τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, καθορισμός κατάλληλου περιγράμματος δόμησης και έκδοση οικοδομικής άδειας για τις αναγκαίες εγκαταστάσεις. Το δικαστήριο έκρινε ότι οι διαδικασίες αυτές δεν μπορούσαν να θεωρηθούν απλή υποχρέωση του ενοικιαστή για την εξασφάλιση μιας άδειας λειτουργίας. Αντίθετα, αφορούσαν την ίδια την πολεοδομική καταλληλότητα του ακινήτου και έπρεπε να είχαν προηγηθεί της εκμίσθωσής του.
Τι προβλέπει ο Αστικός Κώδικας
Η απόφαση στηρίχθηκε στο άρθρο 576 του Αστικού Κώδικα, σύμφωνα με το οποίο ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος όταν το ακίνητο παρουσιάζει πραγματικό ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση.
Στη συγκεκριμένη περίπτωση, το πραγματικό ελάττωμα δεν αφορούσε κάποια κατασκευαστική βλάβη ή φθορά του χώρου, αλλά την αδυναμία νόμιμης λειτουργίας της επιχείρησης λόγω των πολεοδομικών περιορισμών. Το Εφετείο δέχθηκε ότι ο επιχειρηματίας είχε επιχειρήσει να εξασφαλίσει τις απαραίτητες άδειες, χωρίς όμως να καταστεί αυτό εφικτό. Παράλληλα, δεν αποδείχθηκε ότι είχε χρησιμοποιήσει τον χώρο για την προβλεπόμενη επιχειρηματική δραστηριότητα.
Έτσι, κρίθηκε ότι δικαιούνταν να μην καταβάλει τα επίδικα μισθώματα, παρά το γεγονός ότι η συμβατική εξάμηνη περίοδος χάριτος είχε παρέλθει.
Δεν αρκεί η ανάληψη της ευθύνης αδειοδότησης
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι η σύμβαση προέβλεπε ρητά πως η έκδοση των απαιτούμενων αδειών αποτελούσε ευθύνη του ενοικιαστή. Ωστόσο, υπήρχε ειδική εξαίρεση για την περίπτωση κατά την οποία η αδειοδότηση ήταν αδύνατη για λόγους που αφορούσαν το ίδιο το μίσθιο.
Το δικαστήριο διαχώρισε την υποχρέωση του επιχειρηματία να προχωρήσει στις συνήθεις διαδικασίες αδειοδότησης από την ευθύνη για μια προϋπάρχουσα πολεοδομική ακαταλληλότητα. Η διάκριση αυτή έχει πρακτική σημασία, καθώς σε πολλές επαγγελματικές μισθώσεις περιλαμβάνονται όροι που μεταφέρουν στον ενοικιαστή την ευθύνη εξασφάλισης των απαιτούμενων αδειών.
Τι πρέπει να προσέχουν ιδιοκτήτες και επιχειρηματίες
Η απόφαση δεν σημαίνει ότι κάθε ενοικιαστής μπορεί να σταματήσει να πληρώνει επειδή καθυστερεί η έκδοση μιας άδειας ή επειδή δεν έχει ξεκινήσει η επιχείρησή του. Για την απαλλαγή από την καταβολή μισθώματος απαιτείται να αποδεικνύεται ότι υπάρχει ουσιαστικό εμπόδιο στη συμφωνημένη χρήση του ακινήτου, ενώ συνεκτιμώνται οι συμβατικοί όροι και η πραγματική χρήση του χώρου.
Για τους ιδιοκτήτες, η υπόθεση αναδεικνύει τη σημασία του ελέγχου των επιτρεπόμενων χρήσεων γης και της πολεοδομικής κατάστασης πριν από την εκμίσθωση. Για τους επιχειρηματίες, υπενθυμίζει ότι ο έλεγχος από μηχανικό πριν από την υπογραφή επαγγελματικής μίσθωσης μπορεί να αποτρέψει σημαντικές οικονομικές επιβαρύνσεις και πολυετείς δικαστικές διαμάχες.
Η απόφαση αφορά ιδιαίτερα επιχειρήσεις εστίασης, καταστήματα, χώρους εκδηλώσεων και γενικότερα επαγγελματικές δραστηριότητες για τις οποίες απαιτούνται ειδικές άδειες και εγκρίσεις. Το Μονομελές Εφετείο Πειραιά επικύρωσε ουσιαστικά την πρωτόδικη κρίση, απορρίπτοντας την έφεση του εκμισθωτή και την απαίτησή του για τα ανεξόφλητα μισθώματα.
Το συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι η καταλληλότητα ενός επαγγελματικού ακινήτου δεν κρίνεται μόνο από τη φυσική του κατάσταση, αλλά και από το εάν μπορεί να χρησιμοποιηθεί νόμιμα για τη δραστηριότητα που συμφωνήθηκε.
Όλγα Τουφεγγοπούλου – www.xronos-kozanis.gr
